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新加坡物業永久地契及非永久地契的分別

新加坡物業設有永久地契和非永久地契,當中非永久地契亦有長短之分,如99年、999年,故樓價上亦有分野。99年地契、999年地契、永久地契的物業價值,會有三成至五成的差別。無論物業地契年期長短,若同樣位處同一條街道的話,租金亦相近,意味價錢較細的物業,收租回報相對較高。

值得留意,無論永久地契和非永久地契的物業,與香港一樣,須有80%業主同意,均可以由發展商收購,拆卸重建再出售。通常一些99年地契物業樓齡達40至50年左右,大部分業主均有意將物業集體出售予發展商,發展商購入後可透過補地價將地契重回99年。永久地契物業都可以集體出售予發展商,但此類物業業主大多有感情因素,未必足夠達到八成要求。

新加坡政府從1968年建國之後,批准的所有土地的地契都不超過99年。政府在2007年開始,就不再推出永久地契土地供發展商招標。

如果您發現市場上有發展商推出新的永久地契項目,那都是從少數集體出售後重新發展的公寓。另外有些永久地契土地又被政府徵用,修建道路,地鐵等公共設施,因此永久地契土地的供應量一直在減少。

99年期對租值無甚影響

如果以同地段新的99年公寓和新永久產權公寓比,一般永久產權的房子會比99年的貴20%左右。但在頭15年左右的時間裏,他們的增值空間是相似的或99年的會更高,這和租金回報等因素有關。在租客眼裏,不在乎是什麼產權,而是小區、地點,環境等。畢竟永久產權的房子買價更貴,租賃就會想着租貴一些以求儘快回本,然而對於租客來說,同一地段性價比高更得人心。

如果地點差不多,租金也差不多,由於99年的公寓買價比較便宜,那99年的租金回報會更好,進而賣價會更高一些!

舉個例子

一個800方尺(74.3平方米)的2房永久地契的公寓,市價130萬新幣,租金回報3.1。同時一個同樣大小的99年2房公寓,市價112萬,租金回報3.8%。99年的回報率高於永久產權。