fbpx

新加坡物業永久地契及非永久地契的分別

新加坡物業設有永久地契和非永久地契,當中非永久地契亦有長短之分,如99年、999年,故樓價上亦有分野。99年地契、999年地契、永久地契的物業價值,會有三成至五成的差別。無論物業地契年期長短,若同樣位處同一條街道的話,租金亦相近,意味價錢較細的物業,收租回報相對較高。 值得留意,無論永久地契和非永久地契的物業,與香港一樣,須有80%業主同意,均可以由發展商收購,拆卸重建再出售。通常一些99年地契物業樓齡達40至50年左右,大部分業主均有意將物業集體出售予發展商,發展商購入後可透過補地價將地契重回99年。永久地契物業都可以集體出售予發展商,但此類物業業主大多有感情因素,未必足夠達到八成要求。 新加坡政府從1968年建國之後,批准的所有土地的地契都不超過99年。政府在2007年開始,就不再推出永久地契土地供發展商招標。 如果您發現市場上有發展商推出新的永久地契項目,那都是從少數集體出售後重新發展的公寓。另外有些永久地契土地又被政府徵用,修建道路,地鐵等公共設施,因此永久地契土地的供應量一直在減少。 99年期對租值無甚影響 如果以同地段新的99年公寓和新永久產權公寓比,一般永久產權的房子會比99年的貴20%左右。但在頭15年左右的時間裏,他們的增值空間是相似的或99年的會更高,這和租金回報等因素有關。在租客眼裏,不在乎是什麼產權,而是小區、地點,環境等。畢竟永久產權的房子買價更貴,租賃就會想着租貴一些以求儘快回本,然而對於租客來說,同一地段性價比高更得人心。 如果地點差不多,租金也差不多,由於99年的公寓買價比較便宜,那99年的租金回報會更好,進而賣價會更高一些! 舉個例子 一個800方尺(74.3平方米)的2房永久地契的公寓,市價130萬新幣,租金回報3.1。同時一個同樣大小的99年2房公寓,市價112萬,租金回報3.8%。99年的回報率高於永久產權。

新加坡小學名校附近的樓價按年升幅高達24.4%

新加坡名校網如何影響附近樓價

以新加坡10間最熱門的小學名校為例,發現當中8間名校附近1公里的樓價,在2019年第2季按年都錄得升幅,例如聖希爾達小學和恒力小學的平均呎價,分別為1,287坡元(約7,385港元)和1,418坡元(約8,139港元),按年上升24.4%和4%。只南洋小學和聖尼各拉女校錄得跌幅,平均呎價分別為1,626坡元(約9,333港元)和1,191坡元(約6,836港元),按年跌8.3%和8.5%。 靠近名校是家長置業的考慮之一,他們把孩子送到好學校的心態很難改變,因此名校附近的物業需求強勁。由於明年有大量屬龍的兒童升讀小一,預計今年小一入學申請會更踴躍。很多名校學額要抽籤,抽籤先後次序會以住址遠近而決定,越近就越優先。 另外,新加坡教育部3年前推出新例,要求受惠住址靠近學校而獲優先取錄的學童,在申請入學後需要在該地址居住至少30個月,遏止家長的投機行為。 One Holland Village Residences位於荷蘭村,在荷蘭路的心臟地帶,坐擁名校網路,人才聚集,距離恆力小學 (Henry Park Primary School) 和南洋小學 (Nanyang Primary School) 兩所著名小學只有2公里,區內有多間幼兒園和中、小學,還有英華國際學校 (Anglo-Chinese International School),可讓孩子享受優質教育。英華中學國際校每年每個年級大約會有35個名額給中國大陸地區的學生,以三個年級來算,大約在105人左右。考生年齡在12周歲-17周歲之間。新加坡英華國際學校招生考試內容分為筆試和面試。筆試部分為數學和英語兩科,數學需要用英文來答題。英華中學國際校在新加坡屬於頂尖國際學校,依託英華自主中學的教學力量,英華中學國際校每年的IB考試均分都名列前茅。在2017年,英華中學國際校IB課程的均分更是達到了36分(達到36分-38分即有資格申請劍橋大學等國際一流學府)。 新加坡房地產講座: https://bit.ly/2VcEydE

獅城榮獲亞太區自由經濟體 新加坡生活值得考慮嗎?

香港剛失落25年「全球最自由經濟體」寶座,被新加坡正式取代。美國傳統基金會公布2020年經濟自由度指數,香港整體評分下跌1.1分至89.1,首次被新加坡(89.4分)超越,跌至全球第二位,是1995年創立該指數以來,首次並未被獲選「全球最自由經濟體」。 全球排名當中,首六位為分別為新加坡、香港、新西蘭,澳洲、瑞士、愛爾蘭。 亞太區排名,首十位分別為新加坡、香港、新西蘭,澳洲、台灣、馬來西亞、南韓、日本、澳門和哈薩克。 那最新排名第一新加坡到底是一個怎樣的國家呢? 新加坡推行全民醫療保健,每名有收入的居民均需要為基本醫療戶口供款,名為保健儲蓄戶口(MediSave),按年齡及收入規定其供款額,令居民承擔個人健康開支。居民到公立醫院求醫,最多只獲8成補貼,其餘自費。 醫療服務在新加坡不是福利,公帑補貼亦非無上限,而當地政府制定醫療政策時,原則是富裕家庭購買保險減輕公營醫療壓力,而貧窮人士的醫療戶口會獲得政府透過不同途徑增加供款。由於新加坡人要自付某個百分比的醫療費,因此當地濫用公共醫療資源的情況較少。 大學排名亞洲名列前茅 新加坡以知識型經濟推動國家發展,因此政府十分重視教育培訓。新加坡屬於英聯邦國家,以英語為教學語言。 小學前四年〈小一到小四〉是奠定基礎的階段,接着兩年(小五到小六)為定向階段。奠定基礎的階段着重打好語文和數學基礎,80%的科目是教英語、母語及數學,學生也學音樂、美術與手工藝、寫生及體育與課外活動,以便了解亞洲基本價值觀念和國家意識,學校同時灌輸道德教育。小學畢業會考(PSLE)通過後,決定中學必須讀4年或5年。 在中學教育階段,根據其PSLE的成績,學生可以從3種主要課程中作選擇,這3種課程將依據其學習能力和興趣而有不同課程的重心設計。大多數的學生會修讀4年的特快課程,以應付GCE考試,其餘的小部分的學生則會報讀普通的學術或技藝課程,此兩者在4年的學業結束後,均需參加新加坡-劍橋普通教育「N」級會考GCE ‘N’,其考試成績優異者可以再續讀1年,準備GCSE-‘O’級的考試。 在GCE ‘N’級或GCSE-‘O’級考試後,依據其性格和條件,可以繼續中學後的技藝學院或商學院,大學先修班中心或專科學校,以應考新加坡劍橋一般優等教育證書檢定(GCE-‘A’級),甄試結果可決定學生是否有資格繼續升讀大學教育。 根據QS 2020亞洲大學排行榜(QS University Rankings Asia 2020),新加坡國立大學連續第3年被評為亞洲最佳大學,南洋理工大學從第3名上升到第2名,香港大學位列第3,可見新加坡教育不輸香港。 經濟依賴出口 新加坡創造了經濟奇迹,在建國的50多年時間內,由一個彈丸小國,發展成一個新興經濟發達國家。 新加坡製造業和服務業是促進其經濟成長的主要領域,但近年政府有意提高生產力,將持續協助轉型為高增值與高科技產業。因此,上期已指出,新加坡歡迎創新科技移民,包括專利技術,並設有創新者簽證。 新加坡經濟依賴出口,尤其資訊科技產品、醫藥、旅遊、零售和金融服務業。值得留意的是,2019年貿易戰持續,新加坡作為依賴出口的經濟體,經濟亦受到貿易戰影響。新加坡去年國內生產總值(GDP)增加0.7%,較2018年的增3.1%低,亦為10年來最慢增速。因此,新加坡第3季失業率升至2.3%,創下近10年新高,料工作機會繼續減少。 實行低稅制 新加坡是全球個人所得稅率最低的國家之一。新加坡境外所得免繳交所得稅,非全球徵稅。至於個人所得稅稅率根據每年收入多少以累進方式計算,由0%累進至最高22%,如1年內在新加坡居住或工作滿183天以上即須繳稅。非稅務居民的個人所得稅稅率為15%。 至於新加坡企業所得稅稅率為17%,如果適用稅收優惠條件,企業所得稅率會得到進一步降低,以吸引外資做生意。 文化接近香港 新加坡華人佔總人口約75%,日常交流以英語、普通話為主。飲食上以中餐為主,公共設施的各種標識也基本都有中文。因此,港人移居新加坡,基本上沒有文化衝突。然而,新加坡生活成本並不便宜,與香港同為亞洲生活成本最高昂的城市。1桶兩升的食油,售7.8坡元(約44港元);一袋2.5公斤的米,約在8.5坡元;1公斤冰鮮雞,約6.5坡元;可見日常生活消費水平較香港物價稍為便宜。

碧桂園大馬強勢打造項目森林城市

內地龍頭地產商之一碧桂園,近年於馬來西亞柔佛州開拓大型項目「森林城市」。(來源:星島)          隨著中國經濟急促發展,大型民營企業近年更積極開拓海外市場,內地龍頭地產商之一碧桂園,近年於馬來西亞柔佛州開拓大型項目「森林城市」,就是體現集團主席楊國強將發展及社區結合的一個嘗試。   新山像昔日深圳          馬來西亞新山(Johor Bahru)跟新加坡,地理上猶如香港跟深圳,不少新加坡人會趁假日駕車到當地消費,就好像十多年前港人北上深圳吃飯、按摩一樣。加上,新山的樂高主題樂園(Legoland Malaysia)更是當地受歡迎的旅遊景點,所以新山對香港人及新加坡人來說不會陌生。   產城融合的構想   碧桂園於馬來西亞打造的大型項目森林城市,就是位於新山南面。根據主席楊國強的構想,「不僅是地產項目,更是產城融合的發展方向,區內未來會提供住宅、酒店、康樂設施、寫字樓,居住人口預計可接近一百萬。」 森林城市其中一個近7000呎示範單位的客廳景觀。(來源:星島)          由於新山是大馬第三大城市,政府為推動當地發展,更於接壤新加坡地區劃出依斯干達經濟特區(Iskandar Development Region)。聯邦制度下,由於馬來西亞各州擁有自治權,柔佛州王與碧桂園合作項目森林城市,擁四成股權,希望借助外資推動整個經濟特區發展。   分期建四個人工島 森林城市共有四個總佔地面積三十平方公里的人工島。          森林城市整個項目位於新山對出海面,包括四個總佔地面積三十平方公里的人工島。項目戰略部政府關係總監黃詝瀚形容,「集團主席的構想是打造出一個未來城市,新造的人工島實施全面綠化,車道全建於地底,讓居民可盡情享受陽光和開闊的空間,項目更提供國際學校、醫療設施,方便大企業吸引人才及令產業落戶。」 項目戰略部政府關係總監黃詝瀚形容,集團主席的構想是打造出一個未來城市,新造的人工島強調全面綠化。(來源:星島)           要打造如此大型項目,必須與當地社區配合,曾於世界銀行任職的森林城市首席戰略官干潤澤博士強調,項目需與當地融合,參與社區發展,「十分注重員工本地化,現時森林城市工作的員工,差不多八成是當地人,同時更支持當地的教育和保育。」      按照發展藍圖,旅遊娛樂是島上主要產業之一,森林城市更爭取區內設海關,居民及旅客若在島上消費一律免稅。現時新山主由兩條大橋連接新加坡邊境,不少馬來西亞人每天需過境到新加坡返工,因此項目計劃設另一條直通新加坡的過境大橋,令往返兩地更方便。   「一帶一路」推當地發展      此外,中國大力推動「一帶一路」下,其中「泛亞高鐵」(Trans-Asian Railway)備受矚目,當中一段連接馬來西亞及新加坡的隆新高鐵(Kuala Lumpur-Singapore High-Speed Rail),以及當地另一重大基礎設施項目是面積達一百九十七公頃的交通中轉區大馬城(Bandar Malaysia)。後者屬大吉隆坡(Greater Kulala Lumpur)最大型發展項目,預料項目完成及投入運作後,將成為馬來西亞主要鐵路線的連接點,連接各大城市,相信有有助推動新山的發展。