新加坡公民及外國人在買賣新加坡物業上的分別

新加坡公民

印花稅主要分為兩種,買房印花稅(BSD)和額外買房印花稅啊(ABSD),而額外買房印花稅(ABSD)是針對新加坡人第二套,PR和外國人的稅。外國人買房額外印花稅為20%,政府目的是通過該措施來穩定新加坡房價,確保老百姓買得起房子。按照自由貿易協定,如果您是美國公民,瑞士公民或綠卡,冰島公民或綠卡,列支敦士敦公民或綠卡的話,那就恭喜您,你享受免除額外印花稅的待遇。 剛成為新加坡公民的陳小姐(Annie)在香港任職投資銀行高層,以投資車位及住宅物業為主,但由於考慮女兒的教育及居住質素,在3年前她決定移民新加坡,1年前成為新加坡公民,可以買地建屋,若非新加坡公民則不可以買地。未來子女也可以繼承地皮作為遺產,甚至可以重建,作為投資或自住亦理想。 陳小姐旗下物業面積約4300方呎,現時售價為438萬坡元(約2512萬港元)。陳小姐表示,發展商已在她買入後加了價3次,約升20%。新加坡政府主張小朋友入讀住所附近的學校,不可以跨區選校,由於該區有心儀學校,且旺中帶靜,又有地鐵可達,故陳小姐認為值得投資。假設30年後女兒長大,又可以重建住宅,地皮可以自由運用。 每一名新加坡公民一生中可以向政府申請兩套組屋(HDB),他們申請第一套時,或許因手頭現金不足而申請一套面積較小的組屋,但住滿5年後就可以在二手市場賣掉(毋須補地價),再申請第二套面積更大的組屋。一些組屋經過20年、30年之後,政府就會拿錢出來大翻新,包括這些已經出售的組屋。現時約有80%新加坡居民居住於組屋,即是說組屋是新加坡住宅物業中的基礎群,而無論一手或二手組屋,外地人並不可以購買,持有永久居留權3年或以上的外地人則可以用夫婦或家庭名義在二手市場購買,但有關買賣仍須獲建屋局同意。 「細單位上車盤」多建於黃金地段 新加坡房地產市場結構與香港不盡相同,當地業界大致將住宅物業分為3類——組屋、私人公寓單位(Condominium)及有地住宅(Landed Properties,即連地皮住宅),而對於在當地沒有永久居留權的香港人來說,分層住宅是最普及的選擇。 私人公寓單位主要為分層住宅,外國人可以自由買賣新盤或轉售單位,毋須獲得任何政府部門批核。由於組屋為新加坡人提供初次買樓機會,所以私人公寓市場並無香港所謂的「上車盤」。單以面積而言,較為近似的是當地稱為「鞋盒單位(Shoebox Units)」的物業,由於面積不超過50平方米(約538方呎),當地居民買入後多用來出租或轉售,甚少自住。這些鞋盒單位大都建於受追捧的大眾化或貴價地段,呎價較同地段正常面積單位高20%至30%,呎價可達1200坡元(約6883港元)。 不計「鞋盒單位」,當地私人公寓市場主要劃分為組屋提升者市場(HDB Upgrader Segment)、中檔住宅市場及豪宅。組屋提升者市場主要分佈在熱門的組屋區群,如淡濱尼(Tampines) 、碧山(Bishan) 或裕廊(Jurong)等地,近年這些地區新項目售價每方呎1000坡元起(約5736港元),二手市場價格則低約10%至20%。 豪宅多位於市中心 中檔住宅市場主要位於市中心邊陲地帶,如武吉知馬上段(Upper Bukit Timah)、東海岸(East Coast)及諾維娜(Novena),近年新盤呎價在1400坡元起(約8031港元)。豪宅集中在市中心地段,包括烏節路(Orchard Road)、珊頓道(Shenton Way) 、武吉知馬下段(Lower Bukit Timah)、濱海灣(Marina Bay)及聖淘沙升濤灣(Sentosa Cove)等,即使今年豪宅價格回落,但呎價最少達2500坡元(約14,342港元)。 有地住宅方面,除聖淘沙外,外國人不可購買新加坡的有地住宅,包括獨立屋、排屋或空置地皮等,即使持有居留權的外國人,亦須獲得批文才可購買,同時只可用來自住,並最少持有5年才可轉售。在外國人不可買獨立屋的情況下,外國人可考慮一些一梯一伙的低密度住宅如 One Holland Village Residence 的高端豪華住宅項目Quincy。樓高28層,Quincy共提供27伙3至4房連書房及頂層複式單位,一梯一伙設計,全部單位擁私人電梯大堂,住戶可享更高私穩度,亦提供尊貴禮賓服務。3房實用面積1,281平方呎,樓價為新幣484萬起(約港幣2,760萬),4房實用面積2,088平方呎,新幣830萬起 (約港幣4,732萬)。 One Holland Village Residences 信息:https://bit.ly/34rh7S5 受惠於美元轉強,港元相對坡元走強,由早兩三年的高位每港元兌約0.15坡元,近期已升至0.174坡元,亦間接減低香港買家購買新加坡物業的入場費。新加坡按揭息率不算高,反而更需注意按揭成數,尤其是已在新加坡置業的人士未必可再取得較高成數的按揭,首次置業則一般可獲六成至七成按揭成數。